Existe mucha incertidumbre en
cuanto a lo que sucede con una vivienda en Cuba cuando muere su propietario.
¿Quién tiene derecho a la misma? ¿Cuál es el procedimiento? ¿Existe algún
término al respecto?
Los artículos 75 al 79 de la Ley
No. 65 de 1988 “Ley General de la Vivienda” contiene la respuesta a estas y
otras interrogantes relacionadas con este tema. Les propongo echar un vistazo
de manera sencilla a esta regulación para ganar claridad al respecto.
La pregunta más frecuente es: ¿Quién tiene derecho a una vivienda cuando
fallece su propietario?
Y la respuesta es sencilla: en
primer lugar tiene derecho la persona a quien el propietario haya dejado (o
legado como se dice en Derecho) la vivienda en Testamento; si el propietario
fallecido no hizo tal cosa, o sea, no legó la vivienda en Testamento a alguien
específicamente, entonces tiene derecho a la misma el heredero o los herederos
del propietario fallecido.
Surge entonces otra pregunta: ¿Quiénes
son los herederos de una persona fallecida?
Les explico: heredero es la persona
que sucede al fallecido, o sea, el que pasa a ocupar el lugar de ese fallecido
en sus relaciones, en sus derechos y obligaciones.
Y se llega a ser heredero por dos vías:
Primero, por Testamento, o sea, heredero es la persona que el fallecido haya
nombrado como tal en su Testamento,
puede ser cualquiera y no tiene que ser familia. Es decir, que cualquier
persona puede hacer un Testamento y en ese Testamento puede nombrar como
heredero o herederos a cualquier persona.
Ahora, si la persona fallecida no
dejó Testamento o el mismo fue anulado o sencillamente hizo Testamento, pero no
nombró heredero y dejó bienes sobre los cuales no dijo nada en el Testamento,
entonces es necesario hacer una Declaratoria de Herederos de esa persona
fallecida, que no es más que un documento oficial que expide un Notario
declarando quiénes son los herederos del fallecido de acuerdo a la ley.
De manera que si una persona no
nombra sus herederos en Testamento entonces es la ley la que define quiénes son
sus herederos, y para ello la ley establece un “orden de sucesión” u orden para
heredar que en Cuba es el siguiente:
-
En primer lugar se llama a los hijos del fallecido
para que sean sus herederos, luego a los nietos, bisnietos, o demás
descendientes; siempre junto con el cónyuge del fallecido, de existir y los
padres del mismo si no son aptos para trabajar y dependían económicamente del
fallecido.
-
En segundo lugar, de no existir descendientes, se
llama a los padres del fallecido, junto con su cónyuge si existiere, para que
sean sus herederos.
-
En tercer lugar, de no existir descendientes ni padres
del fallecido, se llama a su cónyuge para ser su heredero.
-
En cuarto lugar, de no existir los anteriores, se
llama como herederos del fallecido a sus abuelos y demás ascendientes
(bisabuelos, tatarabuelos, ect.).
-
En quinto lugar, de no existir los anteriores
familiares, se llama a los hermanos y sobrinos del fallecido para que sean sus
herederos legales.
-
No existiendo ninguno de estos familiares, entonces la
herencia pasa al Estado.
Ahora bien, en Cuba, cuando fallece
el propietario de una vivienda de residencia permanente, se pueden dar varios
casos o supuestos, veamos los principales:
La vivienda quedó desocupada
El propietario dejó Testamento
El propietario no dejó Testamento
Existen varios herederos con
derecho
El o los herederos ya poseen otra
vivienda en propiedad
No existen herederos
Los herederos renuncian a su
derecho
La vivienda está ocupada por
personas que no son herederos
Analicemos qué establece la ley
para cada uno de estos supuestos que se pueden dar cuando fallece el
propietario de una vivienda de residencia permanente en Cuba.
Insisto en que estamos hablando de
una vivienda de residencia permanente
que posea Título de Propiedad, porque de tratarse de una vivienda de veraneo o
descanso o de una vivienda en régimen de arrendamiento o vinculada, entonces la
ley prevé una regulación diferente a la que voy a explicar a continuación.
La
vivienda quedó desocupada
Si al fallecer el propietario de
una vivienda, la misma queda libre de ocupantes, o sea, no queda viviendo nadie
en ella de manera permanente, entonces pueden pasar dos cosas en dependencia de
si existen o no herederos del propietario:
Si no hay herederos sencillamente
la propiedad de la casa pasa al Estado, es decir, que el Estado cubanos se
queda con la casa.
Ahora, si hay herederos, si el
propietario fallecido dejó herederos, entonces estos cuentan con un año para
reclamarla o al menos para hacer saber a la Dirección Municipal de la Vivienda
que se encuentran realizando trámites con ese propósito.
Si transcurre ese término de un año
a partir de la muerte del propietario, sin que los herederos reclamen la misma
o informen a la Dirección de Vivienda su intención de hacerlo pero que se
encuentran haciendo trámites para ello, entonces el Estado se queda con la casa
y los herederos solo pueden reclamar que el Estado les pague el valor legal de
la casa, bastante bajo por cierto.
El
propietario dejó Testamento
Si el propietario fallecido dejó
Testamento válido, entonces, se hace con la casa lo que él haya dispuesto en su
Testamento, que puede ser dos cosas:
El propietario puede dejar o legar
su vivienda a una o varias personas específicas, aunque estas no tengan la
condición de herederos ni sean familia del mismo. También puede dejar (legar)
la casa al Estado, a una institución o asociación (una iglesia por ejemplo).
Puede suceder que el propietario
fallecido no haya dispuesto nada específico con respecto a la vivienda en su
Testamento, ni siquiera mencionara esa palabra, pero haya nombrado uno o varios
herederos universales. En este caso, son estos los que tienen derecho a
quedarse con la propiedad de todos los bienes que haya dejado el fallecido,
incluida la vivienda por supuesto.
Es decir, que si el propietario
fallecido dejó Testamento, entonces se hace con la casa lo que este haya dispuesto
en el Testamento.
El
propietario no dejó Testamento
Supongamos que el propietario de la
vivienda falleció sin haber dejado Testamento o dejó Testamento pero este fue
anulado por un Tribunal por no ser válido, ¿qué pasa entonces con la casa? Sencillo:
tienen derecho a al misma los herederos legales, que van a ser esos familiares
que la ley define según el orden que vimos anteriormente.
De manera que si el fallecido no
dejó Testamento pero dejó algún familiar con derecho a ser heredero (hijos,
nietos, bisnietos, demás descendientes, padres, cónyuge, abuelos y demás
ascendientes, hermanos y sobrinos) entonces estos deben contratar Abogado para
tramitar una Declaratoria de Herederos ante Notario, y una vez obtenida esa
condición tendrán derecho a la propiedad de la vivienda.
Existen
varios herederos con derecho
Ahora, ¿qué sucede cuando hay son
varios los herederos? Es decir, si son varias personas las que poseen la
condición de herederos del fallecido, ya sea por Testamento o por Declaratoria
de Herederos, ¿quién de ellos tiene derecho a la vivienda?
Bueno, lo primero a ser aclarado es
que en este caso, todos los herederos son iguales y poseen los mismos derechos
con respecto a al casa, por lo que en primer orden la casa es de todos y así
puede quedar, a nombre de todos ellos, en propiedad de todos.
No obstante, los herederos pueden
acordar entre sí que la casa quede en propiedad solo de algunos o de uno solo
de los herederos.
En todos estos casos, existiendo
acuerdo entre los herederos sobre la adjudicación de la casa, es ante el
Notario que los herederos deben dejar constancia de ello.
Pero si los herederos no se ponen
de acuerdo sobre quién o quiénes de ellos se van a quedar en definitiva con la
casa, entonces, estos deben contratar abogado y acudir ante el Tribunal
Municipal para que sea este órgano judicial el que lo decida.
El hecho de poseer una vivienda de
residencia permanente en propiedad no impide recibir otra del mismo tipo por
herencia, siempre y cuando el heredero primero se deshaga de la que posee por
donación o compraventa; ya que en Cuba no se pueden poseer a la vez dos
viviendas de residencia permanente.
Es decir que si el heredero o los
herederos que finalmente tienen derecho a quedarse con la casa, tuvieran otra
vivienda de residencia permanente en propiedad, primero tienen que vender o
donar esa casa para luego poner a su nombre la que heredaron.
No
existen herederos
Si el propietario de una vivienda
muere sin dejar herederos de ninguna clase, ni por Testamento ni por
Declaratoria, entonces la propiedad de la vivienda pasa al Estado.
Puede darse el caso de que existan familiares
de la persona fallecida de las que la ley llama para ser herederos, pero que
estas no puedan acreditar su condición porque para ello es necesario aportar
las Certificaciones del Registro Civil correspondientes, ante el Notario y no
puedan hacer esto, porque no existan esas Certificaciones o porque tengan
errores imposibles de subsanar. En estos supuestos, a todos los efectos legales
la persona no posee herederos, porque la condición de heredero solo se acredita
por medio de Testamento o de Declaratoria de Herederos; por lo que mientras no
existan estos documentos tampoco existen herederos y si no existen estos
documentos tampoco existen herederos.
Puede darse el caso además de que
existan herederos acreditados con Testamento o Declaratoria pero que sean
incapaces de heredar por las cusas establecidas en ley (haber abandonado
definitivamente el país, haber atentado contra la vida del causante, o haberle
negado alimentos, haber usado engaño, fraude para obtener su condición, etc).
En este supuesto es como si no existieran herederos e igualmente la casa pasa
al Estado.
Los
herederos renuncian a su derecho
Si fallece el propietario de una
vivienda y existieran herederos del mismo, acreditados mediante Testamento o
Declaratoria, pero estos renunciaren a su derecho, entonces la propiedad de la
vivienda pasa al Estado.
La renuncia debe hacerse siempre
por escrito, ante Notario y es irrevocable.
La vivienda
está ocupada por personas que no son herederos
Si cuando fallece el propietario de
una vivienda, la misma quedara ocupada permanentemente por personas que no son
herederas, lo que suceda con la vivienda va a depender de si existen o no
herederos:
- Si existen herederos, son estos
los que van a tener derecho a quedarse con la propiedad de la vivienda y los
que la ocupan van a conservar el derecho de convivir en la misma siempre que se
hayan mantenido en esta, al menos por 5 años, con el consentimiento del
propietario antes de su fallecimiento.
- Si no existen herederos, entonces
la propiedad de la casa pasa al Estado pero los ocupantes pueden solicitar que
se les transfiera a ellos la propiedad pagando al Estado su valor legal, si
llevan ocupando permanentemente la casa al menos por 5 años, con el
consentimiento del propietario antes de su fallecimiento.
- Si los ocupantes no cumplen esos
requisitos (de ocupar la casa permanentemente por 5 años antes de la muerte del
propietario con su consentimiento) entonces no tienen derecho ni a la
convivencia (en caso de existir herederos) ni a transferirse la propiedad (en
caso de no existir herederos) y la casa pasa al Estado.
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