¿QUÉ PASA CON UNA VIVIENDA CUANDO FALLECE SU PROPIETARIO?

Existe mucha incertidumbre en cuanto a lo que sucede con una vivienda en Cuba cuando muere su propietario. ¿Quién tiene derecho a la misma? ¿Cuál es el procedimiento? ¿Existe algún término al respecto?

Los artículos 75 al 79 de la Ley No. 65 de 1988 “Ley General de la Vivienda” contiene la respuesta a estas y otras interrogantes relacionadas con este tema. Les propongo echar un vistazo de manera sencilla a esta regulación para ganar claridad al respecto.

La pregunta más frecuente es: ¿Quién tiene derecho a una vivienda cuando fallece su propietario?

Y la respuesta es sencilla: en primer lugar tiene derecho la persona a quien el propietario haya dejado (o legado como se dice en Derecho) la vivienda en Testamento; si el propietario fallecido no hizo tal cosa, o sea, no legó la vivienda en Testamento a alguien específicamente, entonces tiene derecho a la misma el heredero o los herederos del propietario fallecido.

Surge entonces otra pregunta: ¿Quiénes son los herederos de una persona fallecida?

Les explico: heredero es la persona que sucede al fallecido, o sea, el que pasa a ocupar el lugar de ese fallecido en sus relaciones, en sus derechos y obligaciones.   

Y se llega a ser heredero por dos vías: Primero, por Testamento, o sea, heredero es la persona que el fallecido haya nombrado como tal en su Testamento, puede ser cualquiera y no tiene que ser familia. Es decir, que cualquier persona puede hacer un Testamento y en ese Testamento puede nombrar como heredero o herederos a cualquier persona.

Ahora, si la persona fallecida no dejó Testamento o el mismo fue anulado o sencillamente hizo Testamento, pero no nombró heredero y dejó bienes sobre los cuales no dijo nada en el Testamento, entonces es necesario hacer una Declaratoria de Herederos de esa persona fallecida, que no es más que un documento oficial que expide un Notario declarando quiénes son los herederos del fallecido de acuerdo a la ley.

De manera que si una persona no nombra sus herederos en Testamento entonces es la ley la que define quiénes son sus herederos, y para ello la ley establece un “orden de sucesión” u orden para heredar que en Cuba es el siguiente:

-        En primer lugar se llama a los hijos del fallecido para que sean sus herederos, luego a los nietos, bisnietos, o demás descendientes; siempre junto con el cónyuge del fallecido, de existir y los padres del mismo si no son aptos para trabajar y dependían económicamente del fallecido.

-        En segundo lugar, de no existir descendientes, se llama a los padres del fallecido, junto con su cónyuge si existiere, para que sean sus herederos.

-        En tercer lugar, de no existir descendientes ni padres del fallecido, se llama a su cónyuge para ser su heredero.

-        En cuarto lugar, de no existir los anteriores, se llama como herederos del fallecido a sus abuelos y demás ascendientes (bisabuelos, tatarabuelos, ect.).

-        En quinto lugar, de no existir los anteriores familiares, se llama a los hermanos y sobrinos del fallecido para que sean sus herederos legales.

-        No existiendo ninguno de estos familiares, entonces la herencia pasa al Estado.  

Ahora bien, en Cuba, cuando fallece el propietario de una vivienda de residencia permanente, se pueden dar varios casos o supuestos, veamos los principales:

La vivienda quedó desocupada

El propietario dejó Testamento

El propietario no dejó Testamento

Existen varios herederos con derecho

El o los herederos ya poseen otra vivienda en propiedad

No existen herederos

Los herederos renuncian a su derecho

La vivienda está ocupada por personas que no son herederos

Analicemos qué establece la ley para cada uno de estos supuestos que se pueden dar cuando fallece el propietario de una vivienda de residencia permanente en Cuba.

Insisto en que estamos hablando de una vivienda de residencia permanente que posea Título de Propiedad, porque de tratarse de una vivienda de veraneo o descanso o de una vivienda en régimen de arrendamiento o vinculada, entonces la ley prevé una regulación diferente a la que voy a explicar a continuación.

La vivienda quedó desocupada

Si al fallecer el propietario de una vivienda, la misma queda libre de ocupantes, o sea, no queda viviendo nadie en ella de manera permanente, entonces pueden pasar dos cosas en dependencia de si existen o no herederos del propietario:

Si no hay herederos sencillamente la propiedad de la casa pasa al Estado, es decir, que el Estado cubanos se queda con la casa.

Ahora, si hay herederos, si el propietario fallecido dejó herederos, entonces estos cuentan con un año para reclamarla o al menos para hacer saber a la Dirección Municipal de la Vivienda que se encuentran realizando trámites con ese propósito.

Si transcurre ese término de un año a partir de la muerte del propietario, sin que los herederos reclamen la misma o informen a la Dirección de Vivienda su intención de hacerlo pero que se encuentran haciendo trámites para ello, entonces el Estado se queda con la casa y los herederos solo pueden reclamar que el Estado les pague el valor legal de la casa, bastante bajo por cierto.

El propietario dejó Testamento

Si el propietario fallecido dejó Testamento válido, entonces, se hace con la casa lo que él haya dispuesto en su Testamento, que puede ser dos cosas:

El propietario puede dejar o legar su vivienda a una o varias personas específicas, aunque estas no tengan la condición de herederos ni sean familia del mismo. También puede dejar (legar) la casa al Estado, a una institución o asociación (una iglesia por ejemplo).

Puede suceder que el propietario fallecido no haya dispuesto nada específico con respecto a la vivienda en su Testamento, ni siquiera mencionara esa palabra, pero haya nombrado uno o varios herederos universales. En este caso, son estos los que tienen derecho a quedarse con la propiedad de todos los bienes que haya dejado el fallecido, incluida la vivienda por supuesto.

Es decir, que si el propietario fallecido dejó Testamento, entonces se hace con la casa lo que este haya dispuesto en el Testamento.

El propietario no dejó Testamento

Supongamos que el propietario de la vivienda falleció sin haber dejado Testamento o dejó Testamento pero este fue anulado por un Tribunal por no ser válido, ¿qué pasa entonces con la casa? Sencillo: tienen derecho a al misma los herederos legales, que van a ser esos familiares que la ley define según el orden que vimos anteriormente.

De manera que si el fallecido no dejó Testamento pero dejó algún familiar con derecho a ser heredero (hijos, nietos, bisnietos, demás descendientes, padres, cónyuge, abuelos y demás ascendientes, hermanos y sobrinos) entonces estos deben contratar Abogado para tramitar una Declaratoria de Herederos ante Notario, y una vez obtenida esa condición tendrán derecho a la propiedad de la vivienda.

Existen varios herederos con derecho

Ahora, ¿qué sucede cuando hay son varios los herederos? Es decir, si son varias personas las que poseen la condición de herederos del fallecido, ya sea por Testamento o por Declaratoria de Herederos, ¿quién de ellos tiene derecho a la vivienda?

Bueno, lo primero a ser aclarado es que en este caso, todos los herederos son iguales y poseen los mismos derechos con respecto a al casa, por lo que en primer orden la casa es de todos y así puede quedar, a nombre de todos ellos, en propiedad de todos.

No obstante, los herederos pueden acordar entre sí que la casa quede en propiedad solo de algunos o de uno solo de los herederos.

En todos estos casos, existiendo acuerdo entre los herederos sobre la adjudicación de la casa, es ante el Notario que los herederos deben dejar constancia de ello.

Pero si los herederos no se ponen de acuerdo sobre quién o quiénes de ellos se van a quedar en definitiva con la casa, entonces, estos deben contratar abogado y acudir ante el Tribunal Municipal para que sea este órgano judicial el que lo decida.

El o los herederos ya poseen otra vivienda en propiedad

El hecho de poseer una vivienda de residencia permanente en propiedad no impide recibir otra del mismo tipo por herencia, siempre y cuando el heredero primero se deshaga de la que posee por donación o compraventa; ya que en Cuba no se pueden poseer a la vez dos viviendas de residencia permanente.

Es decir que si el heredero o los herederos que finalmente tienen derecho a quedarse con la casa, tuvieran otra vivienda de residencia permanente en propiedad, primero tienen que vender o donar esa casa para luego poner a su nombre la que heredaron.  

No existen herederos

Si el propietario de una vivienda muere sin dejar herederos de ninguna clase, ni por Testamento ni por Declaratoria, entonces la propiedad de la vivienda pasa al Estado.

Puede darse el caso de que existan familiares de la persona fallecida de las que la ley llama para ser herederos, pero que estas no puedan acreditar su condición porque para ello es necesario aportar las Certificaciones del Registro Civil correspondientes, ante el Notario y no puedan hacer esto, porque no existan esas Certificaciones o porque tengan errores imposibles de subsanar. En estos supuestos, a todos los efectos legales la persona no posee herederos, porque la condición de heredero solo se acredita por medio de Testamento o de Declaratoria de Herederos; por lo que mientras no existan estos documentos tampoco existen herederos y si no existen estos documentos tampoco existen herederos.

Puede darse el caso además de que existan herederos acreditados con Testamento o Declaratoria pero que sean incapaces de heredar por las cusas establecidas en ley (haber abandonado definitivamente el país, haber atentado contra la vida del causante, o haberle negado alimentos, haber usado engaño, fraude para obtener su condición, etc). En este supuesto es como si no existieran herederos e igualmente la casa pasa al Estado.

Los herederos renuncian a su derecho

Si fallece el propietario de una vivienda y existieran herederos del mismo, acreditados mediante Testamento o Declaratoria, pero estos renunciaren a su derecho, entonces la propiedad de la vivienda pasa al Estado.

La renuncia debe hacerse siempre por escrito, ante Notario y es irrevocable.    

La vivienda está ocupada por personas que no son herederos

Si cuando fallece el propietario de una vivienda, la misma quedara ocupada permanentemente por personas que no son herederas, lo que suceda con la vivienda va a depender de si existen o no herederos:

- Si existen herederos, son estos los que van a tener derecho a quedarse con la propiedad de la vivienda y los que la ocupan van a conservar el derecho de convivir en la misma siempre que se hayan mantenido en esta, al menos por 5 años, con el consentimiento del propietario antes de su fallecimiento.

- Si no existen herederos, entonces la propiedad de la casa pasa al Estado pero los ocupantes pueden solicitar que se les transfiera a ellos la propiedad pagando al Estado su valor legal, si llevan ocupando permanentemente la casa al menos por 5 años, con el consentimiento del propietario antes de su fallecimiento.

- Si los ocupantes no cumplen esos requisitos (de ocupar la casa permanentemente por 5 años antes de la muerte del propietario con su consentimiento) entonces no tienen derecho ni a la convivencia (en caso de existir herederos) ni a transferirse la propiedad (en caso de no existir herederos) y la casa pasa al Estado.  

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