LA PREGUNTA DE LA SEMANA: ¿Qué es el Derecho Perpétuo de Superficie?

El Derecho Perpétuo de Superficie es el derecho que concede el Estado, a través de las Direcciones Municipales de Planificación Física, a las personas naturales cubanas sobre solares que son propiedad del estado, con el fin de que el beneficiario edifique una vivienda en ellos. Es decir que el Estado cede solares de su propiedad a personas naturales para que estos edifiquen su vivienda en ellos. A cambio de dicha cesión el que recibe el solar en esta condición debe abonar al Estado el precio correspondiente de dicho derecho, según las tarifas legales vigentes. Hay que aclarar que la persona que recibe un solar ene sta condición no se convierte en propietaria del solar, el solar sigue siendo propiedad del Estado y el beneficiario de este derecho lo único que puede hacer es edificar una vivienda en el mismo o reconstruirla, pero en ningún caso puede vender el solar o cederlo por cualquier otra vía. Cuando se edifica la vivienda, entonces el solar se vincula a esta y lo que suceda con la vivienda sucederá tambiém con el solar. Por ejemplo, si alguien que posee el Derecho perpetuo de Superficie sobre un solar en el que existe su vivienda ya construida, decide vender la vivienda, el comprador pasará a ser el nuevo beneficiario del derecho perpetuo de superficie sobre el solar. 

La Pregunta de la Semana: ¿Puede un menor de edad ser propietario de una vivienda en Cuba?

Sí. Un menor de edad, o sea, una persona menor de 18 años de edad, sí puede ser propietaria de una vivienda en Cuba y de cualquier otra clase de bien. Lo que el menor de edad no puede es disponer de los bienes de su propiedad. Les explico:
Los menores de edad en Cuba son considerados por la ley como personas, o sea como sujetos de derechos y obligaciones al igual que los mayores de edad. Es decir que los menores de edad tienen la misma personalidad jurídica y la misma capacidad jurídica que las personas mayores de edad. La diferencia está en lo que se conoce como capacidad de obrar, o sea, la capacidad, la facultad de ejercer por sí mismos esa capacidad que la ley les otroga debido a la inmadurez que lógicamente implica su poca edad.
Para que se entienda bien, ahora sin tecnicismos jurídicos:
Una persona menor de 18 años en Cuba puede ser propietaria de una vivienda sin ninguna dificultad. O sea, cualquiera puede donarle una vivienda a un menor, también puede ser heredada una vivienda por un menor, etc. Lo que sucede es que en estos casos son los padres del menor o sus tutores si no los hubiere, son quienes comparecen en representación del menor ante los Notarios o demás funcionarios ante los cuales se legalice o formalice el acto por medio del cual el menor va a convertirse en dueño del inmueble. Los padres o tutores comparecen pero la vivienda finalmente es propiedad del menor de edad.
Ahora bien, un menor de edad no puede disponer de los bienes de su propiedad, o sea, no los puede vender, ni donar ni permutar. Solamente en casos excepcionales en los que sea estrictamente útil y necesario para el beneficio del menor la venta o permuta de una vivienda de un menor, esta puede ser autorizada por el Tribunal Municipal correspondiente a solicitud de sus padres o tutores y demostrando con pruebas fehacientes esa utilidad o necesidad.

DERECHOS Y CONFLICTOS EN TORNO A LA CONVIVENCIA

¿Quiénes son legalmente los convivientes? ¿Puede el propietario determinar quién convive en su vivienda? ¿Puede el propietario decidir cesar la convivencia de alguien? ¿Qué hacer cuando el conviviente no quiere abandonar la casa? ¿Quiénes tienen derecho a la convivencia aún en contra de la voluntad del propietario?

Estas y otras preguntas encuentran respuesta en el presente artículo, así que sigue la lectura y quedarás bien informado.

Sumario:

1.    ¿Quiénes son los convivientes?

2.    ¿Qué es la convivencia?

3.    ¿Qué tiempo hay que residir en una vivienda para ser conviviente?

4.    ¿Quién determina qué personas conviven en una casa?

5.    ¿Cómo cesar la convivencia de una persona?

6.    ¿Quiénes tienen derecho a mantener la convivencia?

7.    ¿Estar en la Libreta de Abastecimientos da derecho a la convivencia?

8.    ¿Qué pasa con los convivientes en caso de compraventa, donación o permuta?

¿Quiénes son los convivientes?

La Ley establece que se consideran “convivientes” a las personas que residen con el propietario y forman parte del grupo familiar que ocupa la vivienda, aunque no tengan relación de parentesco alguno con el propietario y siempre y cuando no se trate de una ocupación ilegal.

O sea, que toda persona que legalmente resida en una vivienda junto con su propietario es un conviviente.

¿Qué es la convivencia?

De manera que la “convivencia” no es otra cosa que el hecho de compartir la residencia en una vivienda, o sea, vivir junto con otra persona, convivir con alguien más en su vivienda.

Me gustaría aclarar que convivencia no es meramente dormir en una vivienda o permanecer en ella, o estar recluido a una habitación o parte de una vivienda, no es tampoco “tener derecho a un cuarto” en una vivienda como a veces se escucha a las personas decir. El conviviente reside en la vivienda, participa en la vida doméstica de esa vivienda y accede a todas las habitaciones y servicios de la vivienda junto con las demás personas que viven en ella.

¿Qué tiempo hay que residir en una vivienda para ser conviviente?

Bueno, la realidad es que la ley no habla de esto, o sea, no fija un término mínimo de residencia en una casa para ser considerado conviviente. Porque en realidad la ley define a una persona como “conviviente” no tanto por el tiempo que lleve viviendo en la casa sino más bien por su integración, su pertenecia al núcleo familiar de esa casa.

Por supuesto que una persona que viva una semana o unos días en una vivienda no puede pretender ser un conviviente, porque esta condición exige por supuesto cierta estabilidad y perdurabilidad en el tiempo, pero siempre, insisto, ligada a una condición más importante: los vínculos con el núcleo familiar de esa casa.

Esta es una cuestión que debe ser valorada casuísticamente, o sea, en cada caso concretamente y siempre va a depender de la interpretación que se de a lo que establece la ley.

Por ejemplo, puede darse el caso y de hecho se da de jóvenes que viven en el campo y para poder tener derecho a estudiar en determinada escuela, hablan con un pariente o amigo que resida en la localidad donde se encuentra ubicada esa escuela para cambiarse la dirección a su casa y así lo hace y de hecho va a esa casa los fines de semana, duerme de ves en cuando, pero el resto del tiempo lo pasa en su escuela. Y así pasa los cinco años de su carrera. Legalmente el domicilio de esa persona es la casa de su pariente o amigo, porque es el que le aparece registrado en su carné de identidad, sin embargo esta persona difícilmente pueda ser considerada conviviente de esa vivienda porque no hace vida cotidiana en ella, no forma parte del núcleo familiar de esa casa.

Por otro lado, supongamos que un hombre es propietario de una casa y se casa con una mujer la cual pasa a residir con él en esa casa y lleva todas sus pertenencias allí, en esa casa duerme, prepara la cena, ve TV, lava su ropa, hace compras, etc, en fin hace vida en común con su esposa. Esta mujer ya puede ser considerada como conviviente prácticamente a la semana de vivir allí porque forma parte del núcleo familiar de la casa. Ah, claro, en ese caso es solo una conviviente pero no una conviviente especialmente protegida, porque para ello entonces tendría que pasar viviendo en esa casa en esas condiciones no menos de tres años y muy importante: no tener otro lugar a donde ir a vivir. Pero conviviente si es casi desde que pasó a vivir allí. Porque lo hizo no como una extraña, como alguien de paso, temporal, pasajero, ocasional, sino como parte, como miembro de esa familia. De eso es en definitiva de lo que se trata.   

¿Quién determina qué personas conviven en una casa?

El propietario de la vivienda -el dueño- es quien decide libremente qué personas conviven en su casa. Quiero insistir en que el dueño de la casa es la única persona que puede decidir quiénes pasan a residir en su vivienda, sin limitación alguna. O sea, que la ley no concede a nadie el derecho a residir en una casa, nadie puede reclamarle al dueño tener derecho a residir en su caso y ni las autoridades administrativas ni judiciales pueden reconocer un derecho de convivencia a nadie.

Ahora, cosa distinta es cuando ya una persona convive en la vivienda y entonces el propietario quiere dar por terminada esa convivencia, porque en estos casos la ley si prevé una protección especial para determinados convivientes.

De ahí la importancia de que el propietario valore bien al momento de decidir si una persona va a ser o no conviviente suyo. Porque en esa decisión nadie puede interferir, ni siquiera la ley, pero una vez que el propietario le conceda a alguien la condición de conviviente, para retirarle esa condición sí existen algunas limitaciones legales.

¿Cómo cesar la convivencia de una persona?

Como ya dije es el dueño de la casa el que decide libremente quién va a residir en la casa y quien no. Y también es el dueño quien puede en cualquier momento dar por terminada la convivencia de una persona en su casa y esto lo puede hacer por sí mismo, sin necesidad de intervención ni declaración alguna de tribunal ni otro órgano o autoridad. Esto significa que el propietario puede decirle a cualquier conviviente en cualquier momento: Mira, ya no quiero que vivas en mi casa, por favor recoge tus cosas y vete.

E incluso el dueño puede recogerle las cosas al conviviente y sacarlas de su vivienda y tomar las medidas para que esa persona no tenga más acceso a la casa, como retirarle las llaves o cambiar la cerradura de la puerta, etc.

Ahora, si a pesar de la decisión del dueño, el conviviente se opone a irse de la casa y permanece en ella en contra de la voluntad expresa y manifiesta del propietario, entonces el propietario puede acudir ante la Dirección Municipal de la Vivienda de su localidad o la Oficina de Trámites de la Vivienda (si esta existe en su localidad) y establecer una Reclamación de Cese de Convivencia contra esa persona que no quiere irse de su casa.

También puede acudir a un Bufete Colectivo y contratar los servicios de un abogado para que sea este quien lo represente y establezca dicho proceso legal. De hecho, recomendamos siempre hacer esto cuando se trate de un Cese de Convivencia porque existen en este tipo de casos algunas particularidades técnicas que solo un abogado puede explicar y tener en cuenta. En todo caso debe aportar el Título de Propiedad de su vivienda y los datos bien claros del conviviente que desea cesar, especialmente los referidos a su centro de trabajo si lo tuviere.

Una vez presentada la Reclamación de Cese ante Vivienda y admitida esta, la Dirección de Vivienda contactará con el conviviente reclamado, le entregará una copia de la reclamación y lo emplazará dándole diez días hábiles (no se cuentan los días no laborables) para que conteste la misma. Para eso el reclamado puede también contratar un abogado y de hecho recomendamos que lo haga.

Si el conviviente reclamado, una vez emplazado, no contesta la reclamación en el tiempo concedido para ello, sencillamente se le tendrá como conforme con la reclamación.

Una vez que el conviviente reclamado conteste o si pasan los diez días que le dieron para ello sin que conteste, la Dirección de Vivienda pasará a practicar las pruebas necesarias, tales como documentos, testigos, etc. Y hecho esto el Director Municipal de la Vivienda dictará una Resolución mediante la cual se decida el caso accediendo o no al cese de convivencia solicitado.

En la misma Resolución, que deberá ser notificada al propietario reclamante y al conviviente reclamado, la Dirección de Vivienda cuando accede al cese de convivencia solicitado, le concederé al conviviente 30 días para que abandone la casa por su cuenta y le advertirá que si no lo hace se le descontará el 30 % de su salario u otros ingresos que reciba él y cualquier otra persona de su núcleo familiar que resida en la casa junto con él. Si esta situación perdura por más de tres meses, entonces se procederá a elevar ese descuento al 50 % por el tiempo que dure la ocupación de la casa.

Debo aclarar que la decisión de la Dirección de Vivienda puede ser impugnada por el que esté inconforme ante el Tribunal Provincial correspondiente y para ello se cuenta con un término de 30 días hábiles (se descuentan los días no laborables para el Tribunal como sábados, domingos, feriados, etc)  que deben contarse a partir de la fecha en que la Resolución fue notificada al inconforme. Y la decisión del Tribunal en este caso también puede ser “apelada” ante el Tribunal Supremo.  

Ahora bien, si la persona cuya convivencia desea cesarse no tuviera centro de trabajo estatal, entonces el asunto se complica pues no se le pueden hacer esos descuentos y la Dirección de Vivienda solo puede sacarlos de la casa por la fuerza, con auxilio de la Policía si se trata de personas de clara conducta antisocial.

Por eso, insisto, es muy importante en primer lugar que el propietario de una vivienda ejerza con mucha conciencia su derecho a decidir qué personas vana a residir en su caso y en segundo lugar que en caso de necesitar dar por terminada la convivencia trate de ejercer este derecho por sí mismo adoptando medidas eficaces porque cuando acudan a la “ley” con este fin van a encontrarse con un proceso largo y tortuoso, que puede durar hasta un año o más y al final pocos mecanismos para hacer efectivo lo que se disponga.   

¿Quiénes tienen derecho a mantener la convivencia?

La ley establece excepciones a la facultad del propietario de una vivienda para dar por terminada la convivencia de algunas personas que bien pudieran ser llamadas “convivientes especialmente protegidos”, veamos cada caso en detalle:

- Ascendientes y descendientes del propietario: es decir, padres, abuelos, bisabuelos, tatarabuelos, etc así como hijos, nietos, bisnietos, etc; esto significa que el propietario nunca puede dar por terminada la convivencia de personas que tengan tal grado de familiaridad con él; sin dudas el propósito de la ley en este caso es salvaguardar la familia como ente social superior.

- Madre con uno o más hijos habidos en el matrimonio, formalizado o no, con el

propietario siempre que ella tenga la guarda y cuidado de los hijos y no tuviere otro lugar de residencia: creo que resulta bien claro y no necesita muchas explicaciones; si usted es propietario de su casa y en su casa convive una mujer con uno o más hijos suyos y no tiene otro lugar para donde irse, sencillamente usted no puede cesar su convivencia, en buen cubano, usted no puede sacarla de su casa. Se trata aquí por supuesto de proteger a los menores, para que estos no vayan a la calle; este es el típico caso que se da cuando una pareja con hijos comunes se divorcia y hasta ese momento residían en una casa que es propiedad solo del esposo; téngase en cuenta que no se exige en este caso término alguno para la convivencia, basta con que se trate de la madre de sus hijos y sin importar el tiempo que lleve viviendo en la casa, sencillamente tendrá derecho a permanecer en la vivienda mientras no tenga otro lugar para donde irse.

- Madre con uno o más hijos menores que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia: este caso es semejante al anterior, la diferencia es que los hijos habidos no son del propietario; esto se da por ejemplo cuando se divorcia o separa un matrimonio o pareja que residía en la casa del hombre y la mujer tiene hijos menores de edad que no lo son de él; aquí si se exige además de no poseer otro lugar para vivir, un requisito de tiempo: la mujer debe llevar viviendo en la casa al menos tres años, fífese bien tres años, no seis meses como a veces piensan las personas.

- Ancianos que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia: en este caso tampoco se exige vínculo de parentesco entre el propietario y el conviviente, basta que se trate de personas ancianas y deben llevar viviendo en la casa al menos tres años; de lo que se trata es de proteger a ese sector de la población que es muy vulnerable; la ley no especifica qué debemos entender por personas “ancianas” pero en la práctica generalmente se entiende como tal a las personas de más de 65 años de edad.  

- Cualquier otro caso que a juicio de la autoridad competente constituya una manifiesta injusticia o un acto inhumano: esta excepción a la facultad del propietario es muy abierta y depende de lo que los funcionarios de las Direcciones de Vivienda o los Tribunales consideren como “manifiesta injusticia” o “acto inhumano”; o sea que en este caso de lo que se trata es de que la ley le da a la autoridad competente facultad para proteger a otros casos o personas que aunque no estén previstas en las situaciones anteriores, realmente necesitan protección. En este caso la ley antepone la “justicia” y la “humanidad” al derecho de propiedad que ostente una persona. Para evitar extremos o aplicaciones favoritistas de este precepto, lo mejor sería que la ley misma definiera los parámetros o principios para determinar cuando estamos en presencia de uno de estos casos, sin embargo queda a la conciencia de los operadores de la ley.

¿Estar en la Libreta de Abastecimientos da derecho a la convivencia?

Quiero aclarar esta pregunta bien porque escuchamos preocupaciones y temores de muchas personas con respecto a la convivencia y la Libreta de abastecimientos. Las personas muchas veces consideran que si alguien está incluido en la “libreta” de la cuota ya automáticamente tiene derecho y no puedes terminar su convivencia, pero esto es un error.

En primer lugar la Libreta de abastecimientos o de la cuota, no es un documento legal, solo está diseñada para distribuir los alimentos normados de la canasta básica, nadie adquiere o pierde derecho sobre una vivienda o referidos a la convivencia por el mero hecho de estar incluido en la “libreta”. Solo las personas que cumplan alguna de las condiciones antes mencionadas son protegidas por la ley en caso de un cese de convivencia sin importar si están o no en la libreta de esa vivienda.

En última instancia el estar o no incluido en una Libreta de comida solo puede ser considerado como una prueba de que la persona formaba parte del núcleo familiar de esa casa, pero incluso en este caso no se trata de una prueba definitiva, pues se da el caso de personas que están en una “libreta” y nunca han residido en la vivienda en cuestión, y viceversa, personas que llevan años conviviendo en una vivienda pero nunca han estado en la Libreta de abastecimiento de esa familia.

Por lo cual, insisto, la inclusión o no en la “libreta” de comida no es realmente importante cuando se trata de un cese de convivencia; lo realmente importante es definir y demostrar si el conviviente se encuentra en alguno de los casos antes enumerados; de ser así el propietario no puede sacarlos de su casa, pero en caso contrario sí puede sacarlos.

¿Cuánto tiempo se debe residir en una vivienda para tener derecho a la convivencia?

Lo primero que debo aclarar es que el tiempo de residencia en una vivienda, por sí solo no es suficiente para que alguien adquiera derecho a la convivencia. O sea, nadie adquiere especial protección como conviviente por vivir en la casa determinado tiempo.

La ley lo que prevé es que el propietario de una vivienda no puede cesar la convivencia (o sea, sacar de la casa) a las personas que se encuentren en las situaciones arriba explicadas. En algunos casos el tiempo de convivencia es un requisito como es el caso de las madres con hijo(s) menor(es) y los ancianos que no sean familia del propietario, en estos dos casos se exige que las personas lleven viviendo en la casa al menos tres años pero además se exige que no tengan otro lugar de residencia. Si estas personas llevan diez, veinte o más años viviendo en la casa pero poseen otro lugar de residencia, sencillamente no son “convivientes especialmente protegidos” y puede ser cesada su convivencia en cualquier momento.

Por otro lado si se trata de los padres o los hijos del propietario o sencillamente de otros ascendientes o descendientes de este, el tiempo de convivencia es irrelevante, no importa, porque aunque lleve pocos meses o muchos años, nunca van a poder ser cesados en su convivencia, porque en este caso lo importante no es el tiempo de convivencia sino el parentesco con el conviviente.

O sea, que la cuestión del tiempo de convivencia es relativa y debe ser analizada casuísticamente, es decir debe analizarse concretamente en dependencia del caso específico de que se trate.

En todo caso sí quiero dejar bien sentado que la ley en ninguna parte prevé un período de seis meses como requisito o condición para adquirir derecho a la convivencia. Lo digo porque es una opinión generalizada entre la población y escuchamos a personas que dicen: Si dejas que viva en tu casa más de seis meses no la puedes sacar… Nada que ver.

¿Qué pasa con los convivientes en caso de compraventa, donación o permuta?

La ley establece que cuando una persona va a vender, permutar o donar una vivienda, debe garantizar una solución apropiada para los convivientes que se encuentren en los casos arriba enunciados y debe hacer una Declaración Jurada al respecto en el mismo documento en el que conste tal acto.

La ley establece además que la violación de este mandato es causa para que se anule y deje sin efecto el acto realizado (compraventa, permuta, donación).

Es decir, que por ejemplo, si una persona convive en su casa con su ex esposa y el hijo menor de edad de ambos y estos no tienen otro lugar donde vivir, y esa persona vende la casa y deja en la calle a su ex y su hijo menor de edad, esta debe reclamar ante el Tribunal y este debe anular la compraventa realizada. 

¿QUÉ PASA CON UNA VIVIENDA CUANDO FALLECE SU PROPIETARIO?

Existe mucha incertidumbre en cuanto a lo que sucede con una vivienda en Cuba cuando muere su propietario. ¿Quién tiene derecho a la misma? ¿Cuál es el procedimiento? ¿Existe algún término al respecto?

Los artículos 75 al 79 de la Ley No. 65 de 1988 “Ley General de la Vivienda” contiene la respuesta a estas y otras interrogantes relacionadas con este tema. Les propongo echar un vistazo de manera sencilla a esta regulación para ganar claridad al respecto.

La pregunta más frecuente es: ¿Quién tiene derecho a una vivienda cuando fallece su propietario?

Y la respuesta es sencilla: en primer lugar tiene derecho la persona a quien el propietario haya dejado (o legado como se dice en Derecho) la vivienda en Testamento; si el propietario fallecido no hizo tal cosa, o sea, no legó la vivienda en Testamento a alguien específicamente, entonces tiene derecho a la misma el heredero o los herederos del propietario fallecido.

Surge entonces otra pregunta: ¿Quiénes son los herederos de una persona fallecida?

Les explico: heredero es la persona que sucede al fallecido, o sea, el que pasa a ocupar el lugar de ese fallecido en sus relaciones, en sus derechos y obligaciones.   

Y se llega a ser heredero por dos vías: Primero, por Testamento, o sea, heredero es la persona que el fallecido haya nombrado como tal en su Testamento, puede ser cualquiera y no tiene que ser familia. Es decir, que cualquier persona puede hacer un Testamento y en ese Testamento puede nombrar como heredero o herederos a cualquier persona.

Ahora, si la persona fallecida no dejó Testamento o el mismo fue anulado o sencillamente hizo Testamento, pero no nombró heredero y dejó bienes sobre los cuales no dijo nada en el Testamento, entonces es necesario hacer una Declaratoria de Herederos de esa persona fallecida, que no es más que un documento oficial que expide un Notario declarando quiénes son los herederos del fallecido de acuerdo a la ley.

De manera que si una persona no nombra sus herederos en Testamento entonces es la ley la que define quiénes son sus herederos, y para ello la ley establece un “orden de sucesión” u orden para heredar que en Cuba es el siguiente:

-        En primer lugar se llama a los hijos del fallecido para que sean sus herederos, luego a los nietos, bisnietos, o demás descendientes; siempre junto con el cónyuge del fallecido, de existir y los padres del mismo si no son aptos para trabajar y dependían económicamente del fallecido.

-        En segundo lugar, de no existir descendientes, se llama a los padres del fallecido, junto con su cónyuge si existiere, para que sean sus herederos.

-        En tercer lugar, de no existir descendientes ni padres del fallecido, se llama a su cónyuge para ser su heredero.

-        En cuarto lugar, de no existir los anteriores, se llama como herederos del fallecido a sus abuelos y demás ascendientes (bisabuelos, tatarabuelos, ect.).

-        En quinto lugar, de no existir los anteriores familiares, se llama a los hermanos y sobrinos del fallecido para que sean sus herederos legales.

-        No existiendo ninguno de estos familiares, entonces la herencia pasa al Estado.  

Ahora bien, en Cuba, cuando fallece el propietario de una vivienda de residencia permanente, se pueden dar varios casos o supuestos, veamos los principales:

La vivienda quedó desocupada

El propietario dejó Testamento

El propietario no dejó Testamento

Existen varios herederos con derecho

El o los herederos ya poseen otra vivienda en propiedad

No existen herederos

Los herederos renuncian a su derecho

La vivienda está ocupada por personas que no son herederos

Analicemos qué establece la ley para cada uno de estos supuestos que se pueden dar cuando fallece el propietario de una vivienda de residencia permanente en Cuba.

Insisto en que estamos hablando de una vivienda de residencia permanente que posea Título de Propiedad, porque de tratarse de una vivienda de veraneo o descanso o de una vivienda en régimen de arrendamiento o vinculada, entonces la ley prevé una regulación diferente a la que voy a explicar a continuación.

La vivienda quedó desocupada

Si al fallecer el propietario de una vivienda, la misma queda libre de ocupantes, o sea, no queda viviendo nadie en ella de manera permanente, entonces pueden pasar dos cosas en dependencia de si existen o no herederos del propietario:

Si no hay herederos sencillamente la propiedad de la casa pasa al Estado, es decir, que el Estado cubanos se queda con la casa.

Ahora, si hay herederos, si el propietario fallecido dejó herederos, entonces estos cuentan con un año para reclamarla o al menos para hacer saber a la Dirección Municipal de la Vivienda que se encuentran realizando trámites con ese propósito.

Si transcurre ese término de un año a partir de la muerte del propietario, sin que los herederos reclamen la misma o informen a la Dirección de Vivienda su intención de hacerlo pero que se encuentran haciendo trámites para ello, entonces el Estado se queda con la casa y los herederos solo pueden reclamar que el Estado les pague el valor legal de la casa, bastante bajo por cierto.

El propietario dejó Testamento

Si el propietario fallecido dejó Testamento válido, entonces, se hace con la casa lo que él haya dispuesto en su Testamento, que puede ser dos cosas:

El propietario puede dejar o legar su vivienda a una o varias personas específicas, aunque estas no tengan la condición de herederos ni sean familia del mismo. También puede dejar (legar) la casa al Estado, a una institución o asociación (una iglesia por ejemplo).

Puede suceder que el propietario fallecido no haya dispuesto nada específico con respecto a la vivienda en su Testamento, ni siquiera mencionara esa palabra, pero haya nombrado uno o varios herederos universales. En este caso, son estos los que tienen derecho a quedarse con la propiedad de todos los bienes que haya dejado el fallecido, incluida la vivienda por supuesto.

Es decir, que si el propietario fallecido dejó Testamento, entonces se hace con la casa lo que este haya dispuesto en el Testamento.

El propietario no dejó Testamento

Supongamos que el propietario de la vivienda falleció sin haber dejado Testamento o dejó Testamento pero este fue anulado por un Tribunal por no ser válido, ¿qué pasa entonces con la casa? Sencillo: tienen derecho a al misma los herederos legales, que van a ser esos familiares que la ley define según el orden que vimos anteriormente.

De manera que si el fallecido no dejó Testamento pero dejó algún familiar con derecho a ser heredero (hijos, nietos, bisnietos, demás descendientes, padres, cónyuge, abuelos y demás ascendientes, hermanos y sobrinos) entonces estos deben contratar Abogado para tramitar una Declaratoria de Herederos ante Notario, y una vez obtenida esa condición tendrán derecho a la propiedad de la vivienda.

Existen varios herederos con derecho

Ahora, ¿qué sucede cuando hay son varios los herederos? Es decir, si son varias personas las que poseen la condición de herederos del fallecido, ya sea por Testamento o por Declaratoria de Herederos, ¿quién de ellos tiene derecho a la vivienda?

Bueno, lo primero a ser aclarado es que en este caso, todos los herederos son iguales y poseen los mismos derechos con respecto a al casa, por lo que en primer orden la casa es de todos y así puede quedar, a nombre de todos ellos, en propiedad de todos.

No obstante, los herederos pueden acordar entre sí que la casa quede en propiedad solo de algunos o de uno solo de los herederos.

En todos estos casos, existiendo acuerdo entre los herederos sobre la adjudicación de la casa, es ante el Notario que los herederos deben dejar constancia de ello.

Pero si los herederos no se ponen de acuerdo sobre quién o quiénes de ellos se van a quedar en definitiva con la casa, entonces, estos deben contratar abogado y acudir ante el Tribunal Municipal para que sea este órgano judicial el que lo decida.

El o los herederos ya poseen otra vivienda en propiedad

El hecho de poseer una vivienda de residencia permanente en propiedad no impide recibir otra del mismo tipo por herencia, siempre y cuando el heredero primero se deshaga de la que posee por donación o compraventa; ya que en Cuba no se pueden poseer a la vez dos viviendas de residencia permanente.

Es decir que si el heredero o los herederos que finalmente tienen derecho a quedarse con la casa, tuvieran otra vivienda de residencia permanente en propiedad, primero tienen que vender o donar esa casa para luego poner a su nombre la que heredaron.  

No existen herederos

Si el propietario de una vivienda muere sin dejar herederos de ninguna clase, ni por Testamento ni por Declaratoria, entonces la propiedad de la vivienda pasa al Estado.

Puede darse el caso de que existan familiares de la persona fallecida de las que la ley llama para ser herederos, pero que estas no puedan acreditar su condición porque para ello es necesario aportar las Certificaciones del Registro Civil correspondientes, ante el Notario y no puedan hacer esto, porque no existan esas Certificaciones o porque tengan errores imposibles de subsanar. En estos supuestos, a todos los efectos legales la persona no posee herederos, porque la condición de heredero solo se acredita por medio de Testamento o de Declaratoria de Herederos; por lo que mientras no existan estos documentos tampoco existen herederos y si no existen estos documentos tampoco existen herederos.

Puede darse el caso además de que existan herederos acreditados con Testamento o Declaratoria pero que sean incapaces de heredar por las cusas establecidas en ley (haber abandonado definitivamente el país, haber atentado contra la vida del causante, o haberle negado alimentos, haber usado engaño, fraude para obtener su condición, etc). En este supuesto es como si no existieran herederos e igualmente la casa pasa al Estado.

Los herederos renuncian a su derecho

Si fallece el propietario de una vivienda y existieran herederos del mismo, acreditados mediante Testamento o Declaratoria, pero estos renunciaren a su derecho, entonces la propiedad de la vivienda pasa al Estado.

La renuncia debe hacerse siempre por escrito, ante Notario y es irrevocable.    

La vivienda está ocupada por personas que no son herederos

Si cuando fallece el propietario de una vivienda, la misma quedara ocupada permanentemente por personas que no son herederas, lo que suceda con la vivienda va a depender de si existen o no herederos:

- Si existen herederos, son estos los que van a tener derecho a quedarse con la propiedad de la vivienda y los que la ocupan van a conservar el derecho de convivir en la misma siempre que se hayan mantenido en esta, al menos por 5 años, con el consentimiento del propietario antes de su fallecimiento.

- Si no existen herederos, entonces la propiedad de la casa pasa al Estado pero los ocupantes pueden solicitar que se les transfiera a ellos la propiedad pagando al Estado su valor legal, si llevan ocupando permanentemente la casa al menos por 5 años, con el consentimiento del propietario antes de su fallecimiento.

- Si los ocupantes no cumplen esos requisitos (de ocupar la casa permanentemente por 5 años antes de la muerte del propietario con su consentimiento) entonces no tienen derecho ni a la convivencia (en caso de existir herederos) ni a transferirse la propiedad (en caso de no existir herederos) y la casa pasa al Estado.  

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