¿PUEDE ANULARSE UNA PERMUTA DE VIVIENDA?

Por: Lic. Idael Bornot Sánchez 

 

 Antes de responder esta interrogante, conviene repasar algunos conceptos jurídicos.

Contrato civil: Un contrato es un acuerdo entre personas mediante el cual expresan, manifiestan su voluntad concordante con respecto a una cosa, un hecho, una circunstancia, etc. Así lo refiere el artículo 309 de nuestro Código Civil: “Mediante el contrato se constituye una relación jurídica o se modifica o extingue la existente.”

Contrato de Permuta: Una permuta es un contrato mediante el cual dos o más personas acuerdan  intercambiar la propiedad de sus bienes. Así lo establece el artículo 367 del Código Civil cubano: “Por el contrato de permuta las partes convienen en cambiar la propiedad de un bien por la de otro.”

Es preciso insistir en algo muy importante: el contrato es el acuerdo en sí, al que han arribado las partes y por tanto el mismo existe jurídicamente y como tal es válido, eficaz, desde el momento en que las partes expresan su voluntad, su consentimiento, o sea, desde que se arriba a un acuerdo, independientemente de la ejecución de ese acuerdo.

Perfeccionamiento del contrato: Esto se conoce en el mundo del Derecho como el “perfeccionamiento de un contrato”, es decir, su existencia plena, válida y eficaz.

En nuestro caso, Cuba, el Código Civil establece que los contratos se perfeccionan, es decir, se hacen válidos, cuando las partes han llegado a un consenso expresando su voluntad, su consentimiento concordante, cuando san puesto de acuerdo. Así lo establece el artículo 310 del Código Civil: “El contrato se perfecciona desde que las partes, recíprocamente y de modo concordante, manifiestan su voluntad.”

Llevado a la práctica esto significa, por ejemplo, en el caso de una permuta, que el contrato existe desde que los propietarios de las viviendas llegaron al acuerdo de intercambiar las propiedades de estas, aunque acudan ante Notario semanas después e incluso, aunque hagan efectiva la permuta un mes después. Desde el punto de vista legal, el contrato se perfeccionó, se hizo válido, desde que ambos propietarios se pusieron de acuerdo sobre la permuta.

Así que podemos hablar de al menos cuatro momentos en la cobcertación de un contrato civil:

-       El momento de la negociación del contrato: es cuando las partes expresan sus ofertas y exigencias, sus valoraciones, sus propuestas.

-       El momento de la perfección del contrato: es cuando las partes llegan a un acuerdo, cuando coinciden finalmente sus ofertas y exigencias.

-       El momento de la formalización del contrato: es cuando las partes hacen constar el acuerdo al que han arribado por escrito y en ocasiones, cuando la ley lo exige, debe hacerse ante un Notario.

-       El momento de la ejecución del contrato: es cuando se lleva a cabo lon acordado por las partes, lo cude ser de una vez o mediante varios actos.

Vamos a describir estos momentos en el caso de un contrato de permuta de viviendas:

A es propietario de la vivienda 1 y B es propietario de la vivienda 2. Ambos están interesados en permutrar sus viviendas y colocan anuncios en las redes sociales. A encuentra el anuncio de B y lo llama por teléfono. Ambos conversan y se describen sus respectivas viviendas. Al día siguente, 5 de agosto, A va hasta la casa de B y este se la muestra en detalle. Acto seguido B va hasta la casa de A y comprueba las características de esta casa (Negociación). A y B quedan en verse al día siguiente para comunicarse lo que han decidido. Al día siguiente, 6 de agosto, A va hasta la casa de B y le expresa que realmente quiere permutar con él y lo mismo expresa B, así que ambos acuerdan en ir al día siguiente a la Notaría (Perfección). El día 7 de agosto, A y B acuden ante el Notario del municipio y otorgan la Escritura de Permuta (Formalización). Finalmente el día 10 de agosto A lleva su mudanza en un camión hasta la vivienda 2, momento en el que B saca sus cosas y las traslada hasta la vivienda 1. Ambos intercambian las llaves de las viviendas (Ejecución).

Una vez perfeccionado un contrato, cualquiera de las partes puede exigir a la otra su formalización y ejecución, siempre que pueda probar la existencia del contrato como tal, es decir, del acuerdo al que han arribado. Así lo establece el artículo 313 de nuestro Código Civil: “Si la ley exige el otorgamiento de escritura publica u otra forma especial para la celebración del acto, las partes pueden compelerse recíprocamente a cumplir esa formalidad siempre que exista constancia, por otro medio, de haber intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.”

Esto significa que una vez arribado a un acuerdo, el contrato se considera perfeccionado aunque todavía no se haya formalizado ante el Notario y tampoco se haya ejecutado. Ya el Contrato nació, ya existe, ya es exigible, reclamable su cumplimiento. Lo que obliga a cumplirlo no es la formalización del mismo, sino el consentimiento voluntario expresado por las partes. En este sentido se dice que el consentimiento obliga. De ahí que es cosa muy importante expresar consentimiento sobre algo.

En segundo lugar es muy importante siempre dejar constancia de ese consentimiento expresado, sobre todo de manera escrita, reforzado con testigos y grabaciones de audio y video. Cuando el objeto del contrato tiene un valor superior a 500 pesos, se hace imprescindible la forma escrita, puede ser un documento sencillo firmado por las partes donde se exprese la fecha, el lugar y el acuerdo al que se ha arribado.   

En nuestro medio, lamentablemente no existe aún suficiente cultura al respecto. Por esi abundan muchos conflictos e injusticias que se evitarían si las personas dejaran constancia escrita de sus transacciones y acuerdos.

En el ejemplo anterior, supongamos que después de acirdada la permuta, al día siguiente, cuando ambos debían acudir ante Notario para formalizar el contrato, B no acude al Notario y llama a A y le dice que ya no quiere permutar. ¿Puede hacer algo A? Sí, A puede demandar a B exigiendo la formalización del contrato de permuta acirdado, siempre y cuando pueda probar que dicho acuerdo existió. Si A logra probar ante el Tribunal que él y B perfeccionaron el contrato de permuta, el Tribunal condenará a B a acudir ante el Notario a formalizarlo.

Insisto: el contrato de permuta no es la permuta como tal ni tampoco la Escritura Notarial, el contrato es el acuerdo al que arribaron las partes. desde que ese acuerdo existe, ambas partes quedan vinculadas jurídicamente, obligadas a cumplir ese acuerdo. Y esto es válido no solo en cuanto al contrato de permuta, sino en cuanto a cualquier otro tipo de contrato: compraventa, donación, prestación de servicio, préstamo, etc.

Aclaradas estas cuestiones generales, pasemos a la pregunta que nos ocupa: ¿Se puede anular una permuta de viviendas?

Una vez perfeccionado el contrato de permuta, este puede ser anulado solamente en alguno de los siguientes casos 

1.    Acuerdo de ambas partes: Es decir, que una vez perfeccionado e ncluso ejecutado un contrato de permuta de viviendas, las partes pueden acordar volver a ntercambiar las viviendas, de manera que cada cual vuela a la que originalmente era suya. Técnicamente no se trata por supuesto, de una “anulación” de la permuta efectuada, sino que se trata de una nueva permuta, ya que desde que la permuta fue acordada, las partes se convirtieron en propietarios de la otra vivienda. Esto no implica ninguna limitación ni dificultad ya que la ley no restringe las veces que una persona puede permutar un bien.

 2.    Nulidad de la permuta: Esto ocurre cuando la permuta se ha realizado con violación de la ley. El artículo 67 del Código Civil establece cuándo un acto se considera nulo: “Son nulos los actos jurídicos realizados: a) en contra de los intereses de la sociedad o el Estado; b) por personas que no pueden ejercer su capacidad jurídica; c) con violencia física; ch) en contra de una prohibición legal; d) sin cumplir las formalidades establecidas con carácter de requisito esencial; e) sólo en apariencia, sin intención de producir efec¬tos jurídicos; f) con el propósito de encubrir otro acto distinto. En este caso el acto encubierto o disimulado es válido para las partes si concurren los requisitos esenciales para su validez: y, g) por una persona jurídica en contra de los fines expresados en sus estatutos o reglamento.”

Técnicamente hablando en realidad se  trata de una permuta que nunca existió, es nula, inválida, por alguna de las causas mencionadas y como tal puede ser impugnada en cualquier tiempo por parte interesada o por el fiscal.

3.    Anulación de la permuta: Se trata de permutas anulables por existir defectos en el consentimiento de las partes. Estos defectos o vicios del consentimiento se producen cmo consecuencia del error, el fraude o la amenaza. Veamos acada caso en concreto:

o   Error: Se da cuando la manifestación de la persona, lo que ha expresado al arribar al acuerdo, en realidad no coincide con su voluntad, con lo que quiso expresar. Es decir, la persona se equivocó al expresar su voluntad. Según establece el artículo 70 del Código Civil, existe error si los términos de la manifestación de voluntad no responden a la verdadera intención del manifestante; el manifestante ha querido realizar un acto distinto al efectuado; el manifestante tuvo en cuenta otra cosa u otra persona distinta o de cualidades distintas de aquella que es objeto del acto; y el manifestante prometió una prestación notablemente superior o aceptó una contraprestación claramente inferior a la que realmente quiso prometer o aceptar.

o   Fraude: Se da cuando hay engaño al concertarse el contrato. El artículo 71 del Código Civil define que existe fraude si una parte infunde una falsa creencia a la otra o la confirma en ella, a fin de que emita una manifestación de voluntad que en otras circunstancias no habría hecho.

o   Amenaza: Se da cuando hay coacción al concertarse el contrato. El artículo 72 del mismo Código Civil establece que existe amenaza si el manifestante obra bajo los efectos del temor provocado por medio del anuncio de un mal contra la vida, el honor o los bienes de él o de un tercero.      

Es decir que una permuta se puede anular cuando fue pactada, acordada existiendo error, fraude o amenaza. Pero es importante saber que en estos casos la parte afectada solo tiene un año para reclamar la anulación de la permuta, para lo cual debe establecer una demanda ante el Tribunal competente y debe probar de amnera fehaciente el error, el fraude o la amenza existente.

Técnicamente, este es el único supuesto en el que se puede hablar de una verdadera anulación.

 Fuera de estos casos, una permuta no puede ser anulada.