Es
muy frecuente que las personas no sepan identificar cuál es el Título de
Propiedad de su casa, sobre todo si tienen en su poder varios documentos
relacionados con la casa; en este caso los vemos buscar y revisar entre tantos
papeles, indecisos, incapaces de escoger el correcto.
Si este es tu caso, no te preocupes, lee este artículo
y aprenderás lo que necesitas saber sobre el Título de Propiedad de una casa.
El
Título de Propiedad es el documento
jurídico que describe la vivienda, con todas sus características y dice quién
es el propietario de la misma, es decir su dueño. O sea, que el Título de Propiedad es el documento que
prueba quién es el propietario o los propietarios de una casa para que dicho
propietario pueda ejercer los derechos, las facultades que posee en su
condición de dueño.
Cuatro cosas fundamentales:
En
primer lugar identifica la vivienda con una descripción detallada de la misma
que contiene su dirección completa, los locales que la componen, los materiales
con los que están construidas el piso, las paredes y el techo, las medidas y
colindantes del terreno, las superficies de la vivienda y el terreno, el estado
constructivo, el precio legal y otros elementos similares.
En
segundo lugar identifica al titular de la vivienda, es decir, a su propietario
o propietarios, precisando nombres y apellidos, lugar de nacimiento, número de
identidad, ciudadanía, domicilio legal, estado civil y otros que exija la ley.
En
tercer lugar el Título de Propiedad expresa
la manera, el modo, en que el
propietario adquirió esa condición, o sea, explica cómo llegó a ser el dueño de
la casa, y en algunos casos el fundamento legal de esa condición.
Y
en cuarto lugar contiene otros elementos que sirven para identificar el Título
como tal y para darle legitimidad, validez, tales como la entidad o funcionario
que lo emite, su número, fecha, lugar de expedición, firmas y cuños, etc.
En
Cuba existen actualmente 4 tipos diferentes de Título de Propiedad de acuerdo a la entidad o funcionario que los
expide y sus características:
-
Resoluciones expedidas por las Direcciones de Vivienda
-
Contratos de Compraventa suscritos con el Banco
-
Escrituras Públicas otorgadas ante Notario
-
Resoluciones Judiciales dictadas por los Tribunales
Veamos
en detalle cada una de ellas:
Como
su nombre lo indica, se trata en este caso de un documento que contiene una
decisión tomada por una Dirección Municipal o Provincial de la Vivienda,
consistente en reconocer el derecho de propiedad sobre una vivienda determinada
a favor de una o varias personas específicas.
Esto
ocurre en los casos en que se realizan trámites de legalizaciones de viviendas
en estas entidades. O sea, cuando usted legaliza su casa en la Dirección
Municipal de la Vivienda, esta entidad dicta una Resolución mediante la cual le
reconoce a usted el derecho de propiedad sobre su vivienda, en este caso, esa
Resolución que le notifican es el Título de Propiedad de su casa.
También
se da este caso cuando se tramitan reclamaciones o litigios ante esas
instancias relacionadas con el derecho de propiedad sobre una casa. Por
ejemplo, supongamos que Marta y María tienen un conflicto porque ambas reclaman
ser las propietarias exclusivas de una vivienda, así que ellas presentan una
reclamación ante la Dirección Municipal de la Vivienda de su localidad, la cual
después de llevar a cabo las investigaciones correspondientes, dicta una
Resolución en la que reconoce que Marta es la que tiene derecho sobre la casa;
en este caso esa Resolución que ha dictado la Vivienda es el Título de Propiedad de la casa que
estaba en litigio.
Las
Resoluciones de Vivienda son fáciles de identificar porque cominezan
precisamente identificando a la entidad, o sea, lo primero que dice el
documento es eso: DIRECCIÓN MUNICIPAL DE LA VIVIENDA LAS TUNAS,seguidamente
dice RESOLUCIÓN NO. y se consigna el número que identifica el documento; luego
contienen varios párrafos que comienzan con la expresión POR CUANTO que es
donde se explican las razones por las que se toma la decisión, luego aparece la
palabra RESUELVO, y debajo varios párrafos enumerados así: PRIMERO, SEGUNDO,
TERCERO, etc, en los cuales se expresa la decisión que se ha tomado, por
ejemplo: “PRIMERO: Acceder a lo solicitado por Pedro Pérez y en consecuencia
reconocerlo como propietario de la vivienda situada en…”. Finalmente, seguida
de la palabra DADA se expresa la fecha, el lugar en que se dicta la Resolución
y aparece el nombre, cargo y firma del funcionario que dicta la Resolución (el
Director) y el cuño de la entidad.
Cuando
la vivienda es asignada por el Estado y el propietario tiene que pagar por ella
al Estado, entonces el propietario y el Banco firman un Contrato de Compraventa
de Vivienda, y este documento constituye el Título de Propiedad en este caso.
Este
documento también es muy fácil de identificar pues comienza identificando al
Banco Popular de Ahorro y dice con letras grandes “Título de Propiedad” y
“Contrato de Compraventa de Vivienda” en su encabezamiento.
Los actuales son de
color verde y tienen un cintillito dorado a todo lo largo, en uno de sus
laterales.
Como
todo Contrato comienza identificando a las partes, para lo cual dice DE UNA
PARTE y expresa los datos del gerente que representa al Banco y DE OTRA PARTE
donde dice los datos del propietario o los propietarios.
Luego
contiene las diferentes cláusulas que pactan las partes, en las que se
identifica y describe la vivienda y la cuantía y cantidad de las mensualidades
que debe pagar o que ya ha pagado el propietario.
Finalmente
contiene la firma del Gerente del Banco y del propietario.
Estos
documentos son los que expide un Notario en los siguientes casos:
-
Cuando se construye la vivienda por esfuerzo propio
-
Cuando se realizan acciones constructivas de
remodelación, ampliación, división, unificación de vivienda, etc.
-
Cuando se realizan compraventas, donaciones y permutas
de vivienda
-
Cuando se adquiere una vivienda por herencia o legado
Estos
documentos son fáciles de identificar también pues se imprimen en hojas más
largas que las demás, tienen un margen ancho delimitado con dos rayitas en el
lateral izquierdo y comienzan con el número de la Escritura y el nombre del
acto que contiene el documento (por ejemplo: DESCRIPCOÓN DE OBRA NUEVA, REMODELACIÓN
DE VIVIENDA, ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA, etc), luego dice ANTE MÍ y se identifica
al Notario, después COMPARECE donde se identifica a las personas que realizan
el acto notarial y después las diferentes cláusulas enumeradas (PRIMERO,
SEGUNDO, TERCERO, etc). Finalmente, seguido de la clásica expresión notarial
DOY FE, aparece la firma del Notario y su cuño. Estos documentos también
cuentan con un cuño impreso en seco y un sello timbrado.
Se
trata en este caso de Autos y Sentencias dictadas por un Tribunal en los cuales
se reconoce el derecho de propiedad sobre una persona.
Esto
ocurre en los casos en que se producen litigios entre las personas relacionadas
con la propiedad de la vivienda y el Tribunal decide al respecto, por ejemplo:
impugnaciones de títulos de propiedad, particiones hereditarias, perfeccionamiento
de contratos, etc.
Por
ejemplo: Juan es el propietario de una vivienda y fallece. Sus hijos Mario y
Roberto son los herederos pero no se ponen de acuerdo en cuanto a la
adjudicación de esa vivienda, así que contratan Abogado y acuden al Tribunal.
El Tribunal después de realizar el procedimiento que establece la ley, dicta
Sentencia decidiendo que Roberto se adjudique la casa. Esa Sentencia es el
Título de Propiedad de Roberto sobre su vivienda.
Estos
documentos también se imprimen en hojas largas como las Escrituras Notariales y
comienzan identificando al Tribunal que los dicta, luego dice el tipo de
Resolución de que se trate (Auto o Sentencia) y su número y fecha y los nombres
de los jueces que lo dictan. Luego aparece un párrafo en cabezado con la
palabra VISTO en el que se hace referencia al Expediente Judicial, los nombres
y datos personales de las partes del proceso, y sus abogados, así como al tipo
de proceso. Seguidamente en párrafos que comienzan con la palabras RESULTANDO y
CONSIDERANDO se expresan los hechos del proceso y las razones en las que basa
el Tribunal su decisión, y seguido aparece esta decisión después de la palabra
FALLAMOS o la expresión EL TRIBUNAL ACUERDA. Y al final el cuño y la firma del
Secretario del Tribunal que certifica el documento.
A
veces existe un poco de confusión en las personas en cuanto a los Títulos de Propiedad originales y sus
copias, por eso voy a explicar un poco al respecto:
El
documento original que constituye un Título de Propiedad siempre se queda en la
entidad que lo expide, nunca se le entrega al propietario ni a ninguna otra
persona, sin importar el tipo de documento que sea.
Es
decir que cuando usted legaliza su vivienda en la Dirección Municipal de
Vivienda, la Resolución original que es el Título de Propiedad de su vivienda,
se queda archivado en un Protocolo que existe para eso, y lo que se le entrega
a usted es solo una copia de ese original. De manera que en cualquier momento
usted puede solicitar una copia de su Título.
Lo
mismo sucede si su Título es una Escritura Notarial: supongamos que usted
construyó su casa por esfuerzo propio, así que al terminarse la vivienda, usted
acude ante un Notario y describe su obra nueva, entonces el Notario expide la
Escritura que será su Título de Propiedad, la cual usted firma junto con el
Notario. En este caso ese la escritura original se queda en el Protocolo de ese
Notario en la Notaría para siempre y el Notario le entrega a usted una copia
del mismo. Si su copia se pierde o se deteriora, o simplemente usted necesita
otra, entonces debe ir a la Notaría a solicitarla.
Y
lo mismo si el Título lo expidió el Banco o un Tribunal.
Puede
ser un solo documento, pero también se da el caso muy frecuente de que sean
varios documentos. ¿Cómo puede ser esto? Explico:
Normalmente
el Título de Propiedad es un solo documento. O sea, originalmente es un solo
documento: si usted legaliza la vivienda le entregan una Resolución y ese solo
documento es el Título, o si permuta su vivienda, la Escritura de Permuta ante
Notario es el Título.
Sin
embargo, cuando después de expedido el Título de Propiedad, se realizan actos
que modifican ese Título, o cuando el Título original debe ser subsanado por
contener errores u omisiones, la mayoría de las veces, no se expide uno nuevo
con las modificaciones en sustitución del anterior, sino que se expide un nuevo
documento que se anexa al Título original sin sustituir este; en este caso el
Título de Propiedad estaría constituido por dos o más documentos.
Voy a
explicarlo con ejemplos concretos:
Ejemplo A
Pablo es propietario de una
vivienda que construyó antes de 1985 y su Título de Propiedad es una Resolución
dictada por la Dirección Municipal de la Vivienda de su localidad en 1998. Pablo
se percata de que en su Título de Propiedad, no aparecen correctamente las
medidas y colindantes del terreno donde se encuentra enclavada su vivienda, así
que acude a la Dirección Municipal de planificación Física y realiza un trámite
para que se le describan correctamente las mismas. La Dirección Municipal de
Planificación Física dicta una Resolución mediante la cual rectifica las
medidas y linderos del terreno d ela vivienda de Pablo, la cual se anexa al
Título de Propiedad de la casa. A partir de ahora el Título de Propiedad de la
vivienda de pablo está formado por dos documentos: la Resolución que dictó
Vivienda reconociendo a Pablo como propietario y la Resolución que dictó
Planificación Física rectificando las medidas de su terreno.
Ejemplo B
Ana heredó una vivienda en el 2009.
Su Título de Propiedad es una Escritura Notarial. En el 2011, Ana le cambió la
cubierta a su casa, que antes era de su cinc, por placa, sin haber realizado
los trámites legales correspondientes. En el 2014 Ana decidió actualizar su
Título de Propiedad, para lo cual realizó los trámites pertinentes ante
Planificación Física y Vivienda, dictando esta última entidad una Resolución
mediante la cual se actualiza su Título. A partir de entonces el Título de
Propiedad de Ana está formado por dos documentos: la Escritura Notarial de
adjudicación hereditaria y la Resolución de Vivienda sobre actualización del
Título.
Ejemplo C
María es propietaria de una
vivienda mediante Escritura Notarial de Contrato de Compraventa, que es su
Título de Propiedad. Cuando ella adquirió la casa estaba casada con Alberto,
por lo que este tenía derecho a la vivienda igual que María, sin embargo el
Título se expidió solo a nombre de María, excluyéndose a Alberto. Interesado en
que se le reconozcan su derecho de propiedad junto a María, Alberto contrata un
abogado y realiza un proceso judicial. El Tribunal finalmente dicta Sentencia declarando
Con Lugar la Demanda de Alberto y le reconoce su condición de copropietario de
la vivienda junto con María. Desde ese momento el Título de Propiedad de la
vivienda de María y Alberto está formado por dos documentos: la Escritura
Notarial de Compraventa a nombre de María y la Sentencia del Tribunal que
incluye a Alberto en el Título.
Ejemplo D
José es propietario de su vivienda
mediante Contrato de Compraventa suscrito con el Banco. Cuando dicho Título fue
expedido en 1997 no se consignaron todos los datos de José, solo su nombre y
apellidos y carné de identidad; así que en el 2006 el mismo tuvo que subsanar
el Título en Vivienda, la que lo hizo mediante una Resolución que se anexó al
Contrato del Banco. A partir de entonces, el Título de José está compuesto por
dos documentos: el Contrato del Banco y la Resolución de Vivienda.
Después de leer este artículo puedes identificar correctamente cuál es el Título de Propiedad de tu vivienda sin problemas, incluso aunque el mismo esté compuesto por varios documentos.
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