GUÍA COMPLETA PARA VENDER Y COMPRAR UNA VIVIENDA EN CUBA

¿Qué debo hacer para comprar o vender una casa en Cuba? ¿Cuáles son los trámites legales que debo realizar? ¿Qué documentos necesito? ¿Dónde se hacen estos trámites? ¿Qué tiempo demoran? ¿Cuánto me va a costar? ¿Qué impuestos debo pagar?

Estas son las preguntas más frecuentas que hace una persona cuando desea vender o comprar una vivienda en Cuba. Si es tu caso, no te preocupes, porque en este artículo encontrarás las respuestas que necesitas y un poco más, así que continúa la lectura…

A continuación, te explico en detalle los 12 PASOS QUE DEBES SEGUIR PARA VENDER Y COMPRAR UNA VIVIENDA EN CUBA DE MANERA LEGAL:

Paso No. 1: Verificar que la vivienda posea Título de Propiedad:

Solo se puede comprar o vender una vivienda si esta posee Título de Propiedad. Existen viviendas en Cuba que no poseen Título de Propiedad, sino que están siendo ocupadas con otro estatus legal, como por ejemplo arrendamiento, viviendas vinculadas, medios básicos, usufructo, etc.

Incluso hay viviendas que ni siquiera están legalizadas y no poseen ningún documento legal que ampare su posesión. Por esa razón, lo primero es comprobar que la vivienda que se quiere comprar o vender tenga Título de Propiedad.

Paso No. 2: Verificar que la vivienda esté ocupada en concepto de “residencia permanente”:

Solo se pueden vender y comprar en Cuba aquellas viviendas que sean ocupadas como residencia permanente. Hay viviendas que están destinadas al descanso o veraneo de sus propietarios, la mayoría de las cuales se encuentran en las zonas de playa del país, aunque otras no, estas viviendas no se pueden vender ni comprar mientras tengan este estatus.    

Las viviendas de residencia permanente son aquellas que constituyen el domicilio legal y permanente de una persona. El domicilio legal y permanente de una persona es el que le aparece registrado en su Carné de Identidad.

En Cuba, una persona puede ser propietaria solo de dos viviendas a la vez, una en concepto de residencia permanente y la otra como vivienda de descanso o veraneo, ya sea que esté ubicada en la playa, el campo, u otro lugar.

¿Cómo saber si la vivienda que desea vender o comprar es de residencia permanente? Sencillo: compruebe si la dirección de esa vivienda es la que aparece como domicilio en el Carné de Identidad de su propietario. Si es así, no hay problema, independientemente de si la casa esté ubicada en una ciudad, en el campo o en la playa. Si usted es propietario de una única vivienda en Cuba y la dirección de esa vivienda es la que aparece en su Carné de identidad, sin lugar a dudas esa vivienda es de residencia permanente.

Es decir, antes de vender o comprar una vivienda en Cuba, usted debe comprobar que la misma NO sea de descanso o veraneo, sino de residencia permanente.

Ahora, ¿cómo cambiar el estatus de una vivienda de descanso o veraneo a residencia permanente? Sencillo: el propietario debe pasar a residir en esa vivienda de manera permanente y una vez hecho esto, debe cambiarse la dirección del Carné de identidad para que coincida con la dirección de esa vivienda. En algunas zonas o municipios se exigen requisitos adicionales como un documento de la Dirección Municipal de la Vivienda o las organizaciones de masas de la localidad, que acredite este particular. E incluso en algunos municipios, este cambio de dirección necesita ser aprobado por el Consejo de Administración Municipal (el Gobierno) u otra entidad. Para mayor seguridad, le recomiendo, antes de dar este paso, consultar su caso específico con un Abogado, o con el Notario, la Dirección Municipal de Vivienda o la Oficina del Carné de Identidad de su municipio.

Paso No. 3: Verificar quién es el propietario legítimo de la vivienda:

Solo el propietario de una vivienda puede venderla. Si son varios copropietarios, todos deben consentir y participar en la compraventa. A veces el que ocupa la vivienda no es su propietario y en consecuencia no es quien puede venderla, a menos que tenga un Poder a su nombre, otorgado por el verdadero propietario ante un Notario. En ocasiones, incluso, el propietario se encuentra fallecido, y antes de poder vender la casa, deben realizarse los trámites para ´ponerla´ a nombre del heredero o los herederos.     

Debes tener en cuenta que en Cuba solo pueden ser propietarios de vivienda los cubanas con domicilio legal en Cuba y los extranjeros con residencia permanente en Cuba.

Para poder vender una casa tienes que ser su dueño legal, su propietario, y si vas a comprar una, comprueba que quien te la está vendiendo es el propietario legítimo o su representante   

Paso No. 4: Verificar que con respecto a la vivienda no existan deudas con el Estado:

Para que pueda venderse una vivienda, el propietario no puede tener ninguna deuda con el Estado relacionada con la vivienda, o sea, si tenía que hacer algún pago por ella, tiene que haberlo liquidado completamente. Por tanto, antes de proceder a efectuar la compraventa el propietario de la vivienda debe acudir a la Sucursal del Banco Popular de Ahorro del municipio donde se encuentra ubicada la casa, verificar con un Comercial este asunto y solicitar un documento que certifique que no existen deudas con respecto a la vivienda; documento que debe guardar porque deberá presentarlo más adelante ante el Notario.

En caso de existir deudas, las mismas deben ser liquidadas antes de poder realizarse la compraventa.

Paso No. 5: Verificar que el Título de Propiedad de la vivienda se encuentre actualizado:

Para saber esto a ciencia cierta es preciso que un Abogado, Notario o Especialista Jurídico de la Dirección Municipal de la Vivienda, revise el Título de Propiedad.  

No obstante, les explicaré brevemente:

Un Título de Propiedad de una vivienda está actualizado cuando el mismo tiene no más de 5 años de haberse expedido, contiene todos los datos y requisitos que la ley vigente exige, y la descripción de la vivienda que contiene, coincide perfectamente con la realidad física de la vivienda.

Es decir, que si el Título fue expedido hace más de 5 años se encuentra desactualizado, y cuando digo esto me refiero al Título original, no a sus copias; la copia que posea el dueño puede ser de ayer, pero si el Título original fue expedido hace más de 5 años, debe ser actualizado, entre otras cosas porque el precio de las viviendas puede depreciar, o sea, disminuir cada 5 años.

A veces el Título es reciente pero no contiene todos los datos que la ley exige, ya sea porque la ley cambió recientemente o porque al momento de ser confeccionado se omitieron los mismos; en este caso el Título también se encuentra desactualizado.

Por otro lado, cuando después de expedido un Título se realizan cambios en la vivienda y no se hacen los trámites legales correspondientes, dicho Título se desactualiza; por ejemplo: Si el Título dice que la vivienda tiene 2 cuartos pero realmente tiene 3 porque el dueño amplió uno, o el Título dice que la vivienda tiene cubierta de cinc pero realmente ahora es de placa. En estos casos el Título debe ser actualizado antes de pasar a efectuar la compraventa.      

Por eso, antes de poder efectuar una compraventa de vivienda es necesario comprobar que el Título de Propiedad de esa vivienda no tenga más de 5 años de haberse expedido, que no le falte ningún dato (como dirección de la vivienda, datos personales del propietario, superficies, medidas y linderos del terreno, precio legal, etc) ni requisito que la ley exige (que sea legible, firmas, cuños, fecha, sellos, etc) y que la vivienda esté exactamente como dice en el Título (cantidad y tipo de locales, materiales, medidas, etc).     

Paso No. 6: Verificar que el Título de Propiedad de la vivienda se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad:

Para realizar cualquier trámite legal, incluida la compraventa, el Título de Propiedad del inmueble debe estar inscripto en el Registro de Propiedad del municipio donde se encuentre ubicado el mismo. Cuando esto se hace, en dicho Registro se le ponen al Título dos cuños con forma cuadrada en los que se anota entre otras cosas el Tomo y el Folio de dicha inscripción; si su Título no tiene estos cuños puede ser que no esté inscripto. Para saber con certeza, usted debe acudir al mencionado Registro para comprobarlo y solicitar que le expidan una Certificación de Dominio donde se hará constar este particular, documento que debe guardar para cuando vaya ante el Notario a efectuar la compraventa.

Si resulta que no está inscripto el Título de la vivienda, debe proceder a realizar esta inscripción de inmediato, para poder seguir con los trámites de compraventa.

Paso No. 7: Verificar si la vivienda que se desea comprar o vender se encuentra o no sometida a “régimen especial”:

Se encuentran sometidas a régimen especial aquellas viviendas que están ubicadas geográficamente en alguna zona de alta significación para el turismo, las que se encuentran en áreas de cooperativas o tierras agropecuarias y otras que establece la ley. En estos casos para poder realizarse una compraventa, se deben cumplir requisitos adicionales. Por ejemplo: si su casa está ubicada en una zona de alta significación para el turismo (como es el caso de Varadero) y usted desea vender su casa, necesita que la Dirección Municipal de la Vivienda de esa zona le autorice a hacer esto mediante un documento que usted debe conservar y presentar al Notario; y si la vivienda se encuentra en tierras agropecuarias esta autorización deben darla las entidades del Ministerio de la 

Agricultura y de la ANAP en el municipio.

Esto es así porque en estos casos la ley le concede al Estado cubano lo que se conoce como “derecho de tanteo” que no es otra cosa que el derecho a comprar la vivienda con preferencia a cualquier otro comprador, o sea, que si usted quiere vender su casa sometida a este régimen especial por estar ubicada en zona turística o agropecuaria, el Estado puede decirle: bueno, si usted la va a vender yo la quiero comprar y si no me la vendes a mí no se la puedes vender a nadie más. El detalle es que si se la vende al Estado será al precio legal y no al precio del mercado.

La ley es la que define cuáles son las zonas específicas con régimen especial para las viviendas. Así que si su casa está en zona turística o de alta significación para el país, le sugiero consultar con un Abogado, Notario o funcionario de Vivienda o Planificación Física de su municipio para comprobar este detalle con certeza.

Paso No. 8: Verificar si la vivienda fue asignada por el Estado o construida mediante subsidio:

Esto es relevante porque en estos casos, es decir, cuando el propietario adquirió la vivienda porque el Estado se la asignó o cuando la misma fue construida por esfuerzo propio pero mediante subsidio concedido por el Estado, entonces para el propietario poder vender la casa dentro de los primeros 15 años a partir de su adquisición, debe primero pagarle al Estado el valor subsidiado por este en ambos casos, de lo contrario no puede vender la casa.

Paso No. 9: Depositar en el Banco el precio de la compraventa de la vivienda:

La ley establece en Cuba que el vendedor y el comprador pueden pactar libremente el precio de la compraventa de la vivienda, sin embargo, el pago de la misma tiene que hacerse ante el Notario en el momento mismo en que se firme el Contrato de Compraventa y no en efectivo sino mediante un cheque bancario. O sea, que antes de formalizarse la compraventa ante el Notario, el Comprador debe depositar en el Banco la cantidad de dinero que va a pagar por la casa y solicitar un cheque a favor del vendedor para entregárselo a este ante el Notario. Una vez firmado el Contrato de Compraventa de la vivienda ante el Notario, el Vendedor debe ir al banco y cobrar ese cheque.

Es decir, que antes de ir al Notario, y una vez que se hayan dado todos los pasos anteriores, el Comprador debe presentarse en una Sucursal Bancaria, ante un Comercial, y depositar el efectivo correspondiente al precio de compraventa de la vivienda que haya pactado con el Vendedor. Una vez que haga esto el Comercial que lo atienda le debe entregar un Cheque (llamado Cheque de Gerencia) a nombre del Vendedor de la vivienda. El comprador debe guardar este cheque para entregarlo al vendedor cuando vayan ante Notario.

Es preciso aclarar algo: no es lo mismo precio legal de la vivienda que precio de la compraventa de la vivienda. El precio legal de la vivienda es el que aparece en el Título de la vivienda y se calcula de acuerdo a su ubicación, sus características y su estado de conservación. Mientras que el precio de la compraventa es el que pacten el vendedor y el comprador libremente, es decir, es el precio que le paga el comprador al vendedor por la vivienda. El precio o valor de la compraventa nunca puede ser menor que el precio legal de la vivienda.

Por ejemplo: Pedro es propietario de una vivienda cuyo Título dice que el precio legal de la misma es de $ 5000.00 CUP. Juan quiere comprar esa vivienda. Pedro y Juan se ponen de acuerdo: Pedro pide $ 20 000.00 CUP por la cas y Juan está dispuesto a pagar ese precio. En este caso el precio de la compraventa es $ 20 000.00 CUP y esa es la cantidad que Juan (que es quien compra) debe depositar en el Banco.

Recomiendo que el precio de compraventa que se declare y como tal se deposite por el comprador en el Banco sea exactamente el que realmente ha sido pactado entre el Vendedor y el Comprador. Se da el caso de personas que declaran un valor inferior al que realmente pactaron y fue pagado, con el fin de pagar menos impuestos, sin embargo esto no solo es ilegal sino que puede traer serias consecuencias jurídicas en caso de reclamaciones por inconformidades posteriores u otras situaciones.

Paso No. 10: Formalizar ante Notario el Contrato de Compraventa de la vivienda:

Una vez cumplido los pasos anteriores, ambos, el vendedor y el comprador, deben presentarse ante un Notario para formalizar el Contrato de Compraventa que ya ellos pactaron. So son varios los compradores o los vendedores, deben presentarse todos. Pueden hacerlo personalmente o representados por otra persona mediante un Poder Especial otorgado ante Notario.

¿Ante cuál Notario? Puede ser ante el Notario del municipio donde se encuentre la vivienda o ante otro Notario que tenga competencia provincial o inclusive nacional.

Al acudir ante el Notario deben presentar lo siguiente:

-        Carné de Identidad de las personas que venden y compran

-        Poder Notarial, en caso de que alguna persona acuda representando a otra

-        Título de Propiedad de la Vivienda (actualizado)

-        Certificación bancaria que acredite que no existen deudas relacionadas con la vivienda

-        Certificación del Registro de la Propiedad que acredite que la vivienda está inscripta

-        Autorización para vender, si la vivienda está sometida a “régimen especial”

-        Documento que acredite que se pagó el valor subsidiado por el Estado, en los casos de viviendas que fueron asignadas o subsidiadas por el Estado, hace menos de 15 años

-        Cheque de Gerencia a favor del vendedor con el precio de la compraventa

-        Dos sellos timbrados de $ 5.00 CUP cada uno, para las copias de la Escritura Pública

-        Efectivo para el pago del arancel notarial

El Notario expedirá una Escritura Pública que contendrá el Contrato de Compraventa de Vivienda que las partes han pactado previamente. Esto puede hacerse en ese mismo momento o el Notario puede quedarse con los documentos principales y tomar los datos del resto y conceder una cita para que vuelvan a presentarse todos a firmar dicha Escritura, en un término no mayor de 10 días hábiles.

Esta Escritura que expide el Notario será a partir de ese momento el nuevo Título de Propiedad de la vivienda que ha sido comprada.  

Paso No. 11: Pagar los Impuestos por la compraventa de vivienda:

Formalizada la compraventa ante el Notario, tanto el Vendedor como el Comprador deben pagar en el Banco el impuesto correspondiente que en ambos casos será el 4 % del valor referencial de la vivienda o del precio de la compraventa si este fuera superior a aquel.

Explico, la ley define un valor referencial para cada vivienda que se calcula de acuerdo a parámetros legales relacionados con la ubicación de la casa, su tipología y características.

Si el precio de la compraventa que el vendedor y el comprador declararon ante Notario es superior a dicho valor referencial el impuesto del 4 % se calcula sobre la base del precio de la compraventa, pero si por el contrario, el precio de la compraventa es inferior al valor referencial, entonces el impuesto del 4 % se calcula sobre la base del valor referencial.

Dos ejemplos para que se entienda mejor:

Ejemplo A:

Pedro le vendió a Juan una vivienda en $ 20 000.00 CUP y así lo declararon ante el Notario al formalizar su compraventa. El valor referencial de esta vivienda es $ 25 000.00 CUP.

En este caso el precio de la compraventa es inferior al valor referencial, por tanto, Pedro y Juan deben pagar su impuesto sobre la base de este valor referencial, o sea, deben pagar el 4 % de $ 25 000.00 CUP.

Ejemplo B:

Pablo le vendió a Marcos una vivienda en $ 100 000.00 CUP y así lo declararon ante el Notario al formalizar su compraventa. El valor referencial de esta vivienda es $ 50 000.00 CUP.

En este caso el precio de la compraventa es superior al valor referencial, por tanto, Pablo y marcos deben pagar cada uno su impuesto sobre la base del precio de compraventa que declararon, o sea, deben pagar el 4 % de $ 100 000.00 CUP.  

Este Impuesto se debe pagar en cualquier Banco dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la Escritura expedida por el Notario y para ello el comprador y el vendedor deben llenar una Declaración Jurada (conocida popularmente como Planilla). Esta Declaración Jurada se compra en los estanquillos de correo o en las oficinas de la ONAT y puede llenarla la propia persona que va a pagar el Impuesto, si sabe, o cualquier otra que sepa hacerlo, incluido un Abogado, por supuesto, que es la persona más recomendada.

Debe tenerse en cuenta que si la persona se pasa de esos 30 días para pagar el Impuesto, al pagar se le aplican recargos e incluso la ONAT puede aplicar multas por la demora. Y si no se paga se incurre en un delito de Evasión Fiscal.

El comprobante del pago del Impuesto debe conservarse para poder inscribir el nuevo Título de Propiedad en el Registro de la Propiedad.         

Paso No. 12: Inscribir el nuevo Título de Propiedad en el Registro de la Propiedad:     

Efectuado el pago del Impuesto, el Comprador debe acudir al Registro de la Propiedad del municipio donde está ubicada la vivienda para actualizar la inscripción de la misma con el nuevo Título, para lo cual debe presentar:

-        Carné de identidad de la persona que realiza el trámite

-        El Título de Propiedad, que es la Escritura que entregó el Notario

-        El comprobante de pago del Impuesto por parte del Comprador, que es el propietario

-        Efectivo para pagar el arancel del Registro, cuya cuantía, que para nada es elevada,   depende de las veces que se hayan realizado inscripciones relativas a la vivienda en cuestión

-        Sello timbrado con valor de $ 10.00 CUP para la Certificación de Dominio que expedirá el registrador

Si deseas vender o comprar una casa en Cuba, después de leer este artículo estás listo para comenzar a realizar los trámites legales necesarios, solo tienes que seguir uno a uno cada Paso que te he explicado.

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